銀行から住宅ローンの融資を受けるにあたり、年収はとても大事な要素です。やはり年収が少なければ審査は通りません。年収によって借りれられるローン金額が違ってくるからです。
そこで、このページでは、各銀行の年収条件の比較や年収や金利によって借りられる金額がどのように変わってくるのか取りあげ解説します。

 

2016/03/28 11:04:28

住宅ローンと年数の関係

住宅ローンには、銀行住宅ローンと住宅金融支援機構と銀行等が提携してできたフラット35があります。銀行住宅ローンとは、変動金利や固定金利選択型、全期間固定金利の商品です。

フラット35は、最長35年の長期固定金利です。
どちらの住宅ローンを借り入れるかによって、年収等の基準が異なってきますので以下をご覧ください。

フラット35と年収の条件

フラット35においては、最低年収の制限はありません。年収に占める年間合計返済額の割合は以下のように決まっています。

年収基準
  • 400万円未満:総返済負担率30%
  • 400万円以上:総返済負担率35%
上記の%が返済限度になります。

たとえば年収300万円なら30%で年間90万円の返済額まで借入れることができることになります。つまり借入れ期間30年ならば90万円×30年で2700万円まで可能となります。35年なら3150万円までとなります。

しかしながら、上記計算にはローン金利を含めていませんから正しい計算方法ではありません。正確には金利を含めて計算する必要があります。

もしも住宅ローン金利が1%で返済負担率30%、借入期間30年ならば、約2331万円。35年ならば約2656万円になります。

金利が2%なら、借入期間30年ならば、約2029万円です。35年ならば約2264万円です。
このように、年収だけで住宅ローンの借入額は決まるのではなく、金利も関係してきます。ローン金利が高くなるほど借入金額は少なくなります。

さらには、自動車ローン、教育ローン、クレジットカードによるキャッシングや商品の分割払い・リボ払いによる購入などの借入れがある場合はこれらも含めて返済負担率にいれる必要があります。
ですからこれらの借入がある方は、さらに住宅ローン融資額は少なくなります。※フラット35だけでなく銀行住宅ローンも同様です。

銀行住宅ローンと年収基準

銀行住宅ローンの年収基準は各銀行によって異なっています。また、返済負担率は年収によって25%から40%程度とされています。

各銀行の年収制限
東京三菱ufj銀行、みずほ銀行、三井住友銀行等では、住宅ローンを利用いただける方の年収の最低基準はありません。※基準はありませんが年収が低い場合には審査はとおりません。ネット銀行においては以下のようになっています。

  • 新生銀行:税込み年収400万円(自営業の方は所得)
  • 楽天銀行:税込み年収400万円(連帯債務者との合算額、自営業の方は所得)
  • オリックス銀行:税込み年収が400万円以上(自営業の方は所得)
  • 住信SBIネット銀行:最低年収の制限なし
  • イオン銀行:最低年収の制限なし
※ 自営業の所得とは経費控除後の金額をいいます。

収入が基準に満たない場合には収入合算や連帯債務者などをつけて申し込む方法があります。収入合算や連帯債務者についての詳細はこちらのページをご覧ください。

次に年収と返済負担率、借入期間によっての違いを比較してみました。

年収と返済負担率、借入期間によっての違いを比較

フラット35以外でも、年収が400万円未満とそれ以上では返済負担率に違いがあります。年収300万円は返済負担率30%、400万円以上は35%とし、税込み年収によって借入期間30年と35年ではどのような違いがあるのか、わかりやすく表にまとめて比較してみました。

他のローンはなしとしています。

借入金利0.5%とした場合

税込み年収

借入期間30年

借入期間35年

300万円

25,067,725円

28,892,229円

400万円

38,994,349円

44,943,596円

500万円

48,743,020円

56,179,591円

600万円

58,491,357円

67,415,201円

700万円

68,240,027円

78,651,196円

800万円

77,988,698円

89,887,191円

900万円

87,737,035円

101,122,801円

1000万円

97,485,705円

112,358,796円


借入金利1%とした場合

税込み年収

借入期間30年

借入期間35年

300万円

23,318,031円

26,568,828円

400万円

36,272,595円

41,329,406円

500万円

45,340,822円

51,661,845円

600万円

54,408,737円

61,993,931円

700万円

63,476,964円

72,326,371円

800万円

72,545,190円

82,658,811円

900万円

81,613,106円

92,990,896円

1000万円

90,681,332円

103,323,336円


借入金利によってこのような差がでてきます。

住宅ローン借り入れの注意点

住宅ローンの融資限度額は税込み年収で計算されますから手取りの給料ではありません。

そのため、返済負担率35%で借り入れてしまうと、こどもの教育費負担増や健康保険や厚生年金・共済年金などの社会保険料の個人負担が増えた場合には返済がきつくなってきますので注意が必要です。


 

 

まとめ

住宅ローンを借り入れるにあたり、年収制限を設けている銀行と設けていない銀行があります。フラット35においては、年収の最低制限はありません。

住宅ローンは、年収によって借りられる限度額が違ってきます。この点は返済負担率が違っているためです。多くの銀行では年収400万円未満は返済負担率30%まで、400万円以上で35%までとしています。

しかしながら、35%まで借入れてしまうと、支出の増加や収入の減少によって返済が困難になることが考えられますので、返済負担率30%までとされたほうが無難といえます。

以上、「住宅ローンと年収の関係について知っておきたいポイント」についてでした。