マンション購入や住み替えする前に知っておきたい注意点

マンション

結婚してから数年が経過しますと、「賃貸で家賃を支払っているのはもったいない」なんて理由からマンション購入を検討。あるいは、子どもが生まれたのでマンションを購入したいなどの希望が出てまいります。
そこでほとんどの方は、マンション購入に向けて、物件の価格やマンション購入までの流れなどをインターネットや新聞の折り込みチラシ、雑誌等で情報を集めはじめることになります。
ところが、そこには、専有面積や修繕積立金、管理会社、管理組合、変動金利、フラット35、保証料、団体信用生命保険などの不動産用語がずらりと並びすぐには理解ができないのが普通です。さらに疑問点として火災保険地震保険はどうしたらいいのかなども浮かび上がってきますから理解できるようになるには結構な時間を費やすことになります。そうまでしてもさらに深堀をしてみないと、なかなかマンション購入にあたっての注意点まではわかりません。そこで事前に知っておくことで大幅な節約にもつながりますので「マンション購入前に知っおきたいことや注意点」について取り上げてみました。


 

マンション購入にあたっての注意点

マンション購入についての注意点はたくさんありますが、主なもの8つ取りあげています。

 

まずは、マンションを購入されたことのない方は、「青田売り」についてご存知ないかと思いますので、まずはこちらに関連しての注意点からです。

 

1、青田売りとクーリングオフ

「青田売り」とは、建物が完成する前に販売されることをいいます。購入する側としては「青田買い」です。つまり、建物が完成されていないにもかかわらず、ホームページやパンフレット、そしてモデルルーム、図面などで判断して購入を決断をすることになります。

 

売買契約までのおおまかな流れとしては、お目当ての物件が見つかったら、購入申し込みをします。その後、1週間くらいあとに売買契約という流れになります。この時に手付金を支払います。金額の目安としては、価格の5%~10%程度ですから、5,000万円の物件なら250万円から500万円の手付金になります。

 

でも、この後にキャンセルしたいとなってもクーリングオフはできません。どうしても契約を解除したい場合には手付金を放棄するしかありませんからご注意ください。

 

2、ホームページやパンフレット、モデルルームの注意点

ホームページやパンフレットに使われている写真やイメージ画像はとてもよくできています。それは、購入意欲を高め、いかに購入してもらうかの販売ツールだからです。

 

モデルルームにしてもしかりです。モデルルームでありながら、あたかも自分が購入する部屋と同じものであるという錯覚を起こしてしまいます。飲み物を出されたりシアタールームにて見る映像と流れる音楽によって余計その気分になってしまいます。下の動画をご覧になってみてください。購入したくなりますよ・・・。(笑い)

 

グランドメゾン池下ザ・タワー シアター映像

 

モデルルームは買い手のイメージをふくらませて購入意欲を高めるために上質な素材が使われ、オプション仕様で作られています。間取りも違ったりしています。モデルルームは、宣伝活動のツールであり標準仕様ではないと心得ておきましょう。

 

3、購入後に後悔しないために実際に歩く

ホームページやパンフレットには、「最寄駅から徒歩何分」と書かれています。でもこれをそのまま鵜呑みにしてはいけません。これはあくまで地図上で「1分=80m」で計算しているだけの時間だからです。

 

たとえば、もしもあなたが購入するマンションが15階の部屋とするならば、当然エレベーターを使うことになるでしょう。部屋からエレベーターが遠いとしても、先ほどの時間にはこの点は考慮されていません。

 

また、常に15階にカゴが止まっているとは限りませんから、カゴが15階までに降りてくる、または上ってくる時間も入れなくてはいけません。さらには通勤・通学の時間帯で混雑していて一度は乗り過ごさなくてはいけない場合もありますし、各階に止まればそれだけで相当な時間がかかります。

 

交差点の数も考える

マンションから最寄り駅までいくつか交差点があると思います。交差点の数によって徒歩の時間が違ってきますがこれらも駅まで徒歩何分には考慮されてはいません。

 

また、自転車通勤をされる方は、駐輪場にすんなりととめることができるのかも確認する必要があります。

 

「えッ~そこまで考えなくてもいいのでは・・・」なんて思われる方もいるでしょう。でも、HOME’S、「住まいの購入失敗談調査」によりますと、マンション購入後の不満の第1位は「駅までの距離が遠い」なのです。

 

ですから購入後に後悔しないためには、車でざっと流すのではなく、実際にマンションの立地場所から駅まで通勤時間帯やあえて天気の悪い日に何度か歩いてみることが大切です。

 

4、買い物はどこでできるのかしっかりと確認しましょう

マンションを購入するということは、生活そのものをそこでしていくことになります。ですから、食料や日常雑貨品なども購入するお店の確認もしておかなければなりません。

 

もちろん子どもが小学生や中学生なら学校までの距離及び学区、クリニックや病院までの距離、郵便局や銀行までの距離なども把握しておく必要があります。

 

とは言え、予算もあるので、すべてについて満足するマンション購入はできないでしょうから、どの項目を優先させるかになります。

 

以上のようなことは当たり前と思われるでしょうが、意外に確認してない方が多いのです。そのためHOME’S、「住まいの購入失敗談調査」には、第2位に「買い物が不便」になっているのです。この点にも注意しておきましょう。

 

次は、「マンションの資産価値」についての注意点です。

5、購入する前にマンションの資産価値に注意

マンションの資産価値といっても、ご存知の通り、マンション価格は、一般的に経過年数により年々下がっていきます。沖有人氏〈スタイルアクト(株)代表取締役/不動産コンサルタント・セカンドオピニオンサイト住まいサーフィン〉は年平均2%の下落率であると述べています。

 

年2%の下落率ならば10年で20%の下落になりますが、それ以上下がっているところもありますし、そこまで下がらない物件もあります。逆に新築時の価格よりも値上がりしているマンションもあります。これが資産価値のあるマンションになります。

 

資産価値のあるマンション=値下がりが少ない。または、購入時より売却価格が上がったマンション

 

値上がりしているのならば、その時点で売却する、そしてその売却金で安い物件を購入して住み替えたほうが人生の中でとても大きい支出となる住宅費用を大きく削減できることになります。もちろん家族等の意見もあり簡単にはいかない場合もあります・・・。

 

では、実際に新築時よりも値上がりしている事例をほんの一部ですがご紹介します。

 

値上がりしている東京のマンション事例

売却価格は、IESHIL(イエシル)の2016年12月時点での価格を用いています。イエシルにメンバー登録すると部屋ごとに確認ができます。ここでは部屋番号は伏せています。

マンション名

築年

新築時価格

参考査定価格

ザ・ハウス南麻布

2004年

1億1,900万円

2億9,000万円

赤坂タワーレジデンスTop of the Hill

2008年

9,180万円

1億2,500万円

プレミスト南青山

2014年

1億1,900万円

1億3,400万円

パークコート三番町

2005年

1億3,900万円

1億9,100万円

 

値下がり率はマンションの属性で決まる

マンション価格が下がっていく、この下がり方というのは物件の属性で最初から決まっているというのはご存知でしょうか。

 

この属性を知っていてマンションを購入するのと知らないのでは大きく違ってきます。属性とは、住まいサーフィンが提唱している7つの法則がありますのでご紹介します。

 

マンションで利益を出すための7つの法則

こちらの法則は2016年12月時点では当てはまりますが、将来もこの法則が約束されているものではありません。

  1. 現在は、新築に対して中古が割高で値下がりしにくい⇒買い時
  2. 都心に近いほうが値下がりしにくい⇒都心寄りのエリアを買う
  3. 駅に近いほうが値下がりしにくい⇒駅近
  4. 総戸数の多いほうが値下がりしにくい⇒総戸数200戸以上が目安
  5. 建物の階数が高いほうが値下がりしにくい⇒タワー
  6. 面積は広いほうが値下がりしにくい⇒市場で最もニーズがあるのは70~80平方メートルのファミリータイプ
  7. 沖式新築時価より割安なほうが値下がりしにくい

沖式新築時価とは、立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に、住まいサーフィンが独自に算出している新築マンション価格の推定値です。 そのマンションの全住戸を平均した適正価格を推定しています。

 

詳しくは住まいサーフィンでご確認ください。

 

上記とは反対なのが、以下のものになります。

  1. 郊外
  2. 駅遠
  3. 小規模
  4. 低層
  5. ワンルーム

 

これらの要素にあてはまるほど、マンションの資産価値の減少率が大きくなります。
そうなると知りたくなるのが、自分が購入しようとしているマンションが適正価格なのか、将来売却したときに得する物件なのかという点ではないでしょうか。

 

この点は、住まいサーフィンでメンバー登録(無料)をすると、「沖式儲かる確率エリア別上位10物件」などの閲覧や適正価格、人気度などを確認することができます。

 

住み替えや売却で困らないために知っておくべき注意点

マンション購入時には、住み替えることはないと思っている方がたくさんいます。ところが様々な事情によってそうせざるを得ないことがでてきます。

 

では、どのような理由から住み替えや売却が必要になるのでしょうか。

  • 子どもが通っている学校で学級崩壊が起きているため転校させたい
  • 親が介護状態となりやむなく近くのマンションに住み替える必要がある
  • 転勤により単身赴任ではなく家族全員で住み替えが必要になった
  • 離婚により売却が必要になった
  • 子どもの健康のため、環境の良いところに住み替えたい
  • 再婚により売却することとなった
  • マンションを売却して有料老人ホームに入る

 

では、どのくらいの方が、新築分譲マンションから住み替えされているのでしょうか。
住まいサーフィンによりますと「東京23区内では10年で3割以上、首都圏の他エリアは同2割以上の世帯が新築分譲から住み替えている」となっています。この比率からの予想しますと購入から20年もたてば、半分以上の方は売却していることになります。

 

こちらのブログ「タワーマンションを購入したけど2年で引っ越した理由」なども参考になります。

 

6、マンション住み替え時の問題点

現在のマンションを売却して住み替えをするとなったときにまず問題になるのが住宅ローンです。元金返済額以上に物件価格が下がってしまっていると、図式として「残債額>売却金額」となり住宅ローンが残ってしまいます。
これでは、住宅ローンの不足分を預貯金等で穴埋めしないと抵当権が外せないために売却ができません。もしくは、住み替えローンを利用する手もありますが、その不足分も借入額に上乗せするために住宅ローンが増えてしまい、保証料が増えたり返済負担率も変わってくるためにあまり得策とはいえません。

 

マンション購入には頭金も大事

残債額は、頭金の割合、住宅ローンの借入期間、金利、繰上げ返済をしたかどうかにより異なってきます。

 

例えば頭金をマンション価格の20%入れてあるならば、30年返済で借入金利が2%固定であっても、繰上げ返済なしでも10年後には購入額の60%くらいになっています。

 

マンション価格が年2%の下落ならば10年後は20%落ちなので、「残債額<売却金額」となるので残債については問題ありません。

 

では頭金0%で35年返済で購入した場合はどうなるでしょうか。
借入金利が2%ならば、10年後にはマンション購入価格の80%ほどの残債額になります。マンション価格が10年後に20%落ちならばほぼトントンになりますが、30%落ちならば残債が残ってしまうことになりこのままでは売却ができません。実際に30%以上落ちているマンションもあります。

 

〈5,000万円の新築マンション購入で頭金ある・なしと返済期間による違い〉
頭金1,000万円で4,000万円借入・30年ローン:月々返済額、147,847円、10年目の残債額約3,040万円
頭金なしで5,000万円の借入・35年ローン:月々返済額165,631円、10年目の残債額約4,027万円

 

もしも高齢となりマンションを売って有料老人ホーム等に入居するという場合に、資産価値があれば資金もできますが、不人気で売却もできないとなれば雲泥の差になってしまいます。

 

それゆえに、頭金の他に借入金利や資産価値となるマンションを購入する、あるいは下落率の少ないマンションを購入することが大事になってきます。

 

ところで、新築マンションが中古となり、その価格がどのように変化しているのか見たことはありますか?
中古マンションの価格といっても、新築時よりも上がったもの、下がったものがありますが、確認しておくことは大事です。

 

新築マンションといっても1年も経過すれば中古マンションになります。ということは、1年前に販売されたマンションの取引価格をみればあなたがこれから購入しようとしているマンションが1年後にいくらくらいの価格で取引されるのかを知ることができるからです。

 

もちろん1年後に売ることはほとんどないでしょうが、先ほどの理由のように売却せざるを得ないこともあるので把握しておくことは大事です。こちらについては、出口戦略を考える(外部サイト)が参考になります。

 

中古マンションの価格を把握する

中古マンションの価格を把握できるサイトとして、IESHIL(イエシル)があります。

 

こちらでは、中古売買参考査定価格の推移をグラフで見ることができますので、年度によりどのように推移してきたのか、現在は売却価格が過去と比べて高い位置にいるのか、安い位置にいるのか把握ができます。

 

マンション価格の推移グラフ
マンション価格の推移グラフの画像から年度によって売却額がだいぶ違っているのがよくわかります。

 

イエシルとは

イエシルでは過去のエリアの実績から「今の売却査定額は◯◯万円」と明確に出しているのが特長です。東京 23 区内のマンション物件 4 万件超について市場価格や価格推移、推定賃料が公開されています。メンバー登録をしなくても一部を見ることができますが、メンバー登録(無料)をすることですべての部屋の売却推定価格や上記画像となる価格推移グラフを見ることができるようになります。

7、修繕費が安いマンションは注意

マンションを購入すると必ず管理費と修繕費の支払いはあります。
初めてマンションを購入される方はこの違いがわからないと思いますがとても大事な点になりますのでお読みください。

 

管理費と修繕積立金の違い

管理費は、マンションのエレベーターの点検や共用部分の清掃など日常の管理に使われるお金です。高い管理費を支ってもほとんどを管理会社に支払うだけで組合員が得することはありません。

 

修繕積立金は、マンションを修理するためのお金で管理組合の積立金になりますから修繕が必要なときに役立ちます。ですから、地震等で共有部分が壊れたときに役立つのは修繕費であって管理費ではありません。

 

例えばです。管理費が2万円で修繕費が1万円と管理費が1万5千円で修繕費も1万5千円。どちらも支出は3万円で同じですが、将来まったく違ってしまいます。

 

戸数が300戸のマンションともなると、10年経過時点で修繕費は、1万円の修繕費のほうは、1万円×300戸×12ヵ月×10年=3億6,000万円です。

 

一方、修繕費が1万5千円のほうは150%増しとなりますので5億4,000万円にもなります。その差額は、1億8,000万円にもなります。

 

修繕積立金は確定金額ではありません

修繕積立金は、入居時の金額が永久に確定されたままではありません。
ファミリー層のマンションでは売れゆきに影響がでないように修繕費が入居時に安く設定されていることが多いです。そのために2回目や三回目の大規模改修が行われるときには不足してしまうことになります。そこで不足分を5年ほど経過してから値上げが行われるのです。

 

値上げについて管理会社から管理組合に提案があった場合には、素直に応じる前にまずは管理費の見直しから始め、その後に修繕費を見直すことが大切です。

 

国土交通省のガイドラインでは、1㎡あたり月額約200円が目安とされています。
80㎡の部屋なら月額16,000円です。機械式駐車場があればこれに5,000円くらいが加算されますが、この金額を目安に考えておくことが大切です。

 

修繕積立金の目安額については、国土交通省のガイドラインに掲載されています。

 

修繕積立金の目安・ガイドライン

 

修繕積立金の目安・ガイドライン2
引用:国土交通省のガイドライン

 

8、欠陥マンションの存在

大手デベロッパーの新築マンションだからといって、安心して契約をしていいものでもありません。
手抜き工事が行われているマンションは確実に存在しているからです。

 

すでに大々的にニュースや新聞で報道されご存知かと思いますが、横浜市都筑区にある傾いてしまったマンション「パークシティLaLa横浜」。報道によると、このマンションの傾きは、建物を支える杭のデータ改ざんと施工不良が原因。ですが、なかなかこの事実を認めず、東北地震の影響や経年劣化などが原因と逃げていたようです。
最終的には、マンション立替え(建て替え後は同棟、同号室に入居でき、売却を希望する場合は新築販売想定価格で買い取る)することで住民の合意を得ましたが、その他に全戸立替えが終わるまでの全額肩代わり、全戸慰謝料一律300万円の補償という内容になっています。

 

〈パークシティLaLa横浜の販売や工事関連業者〉

  • 施工の元請け業者:三井住友建設
  • 杭打ち工事:旭化成の子会社・旭化成建材
  • 販売元:三井不動産の子会社・三井不動産レジデンシャル

これらは三井や旭化成など名の知れた会社ですが、それでもこのような手抜きマンションが販売されている事実を肝に銘じておくべきです。

 

また、上記のとおり立替えや慰謝料等が補償されましたが、欠陥マンションだからといってすべてがこのような補償がされるものではありません。

 

他にもある欠陥マンション事件

マンション史上最悪の欠陥建築・ベルコリーヌ南大沢
六会(むつあい)コンクリート事件
ザ・パークハウスグラン南青山高樹町(事業主は三菱地所レジデンス、設計監理は三菱地所設計、建築施工者は鹿島建設、設備工事施工者は関電工)
パークタワー新川崎(売り主は三井不動産レジ デンシャル、施工は清水建設)

 

マンション購入前に読んでおきたい書籍

住まいは一生のうちもっとも高い買い物になりますから、正しい選択で欠陥マンションなど買わないよう慎重に選ぶべきです。そこで読んでおきたい書籍を取り上げてみました。

 

★PR-1991年より25年間続く8万人以上の女性が受講したセミナー



女性のためのかしこいマンション購入術講座

 


榊淳司の「マンション値引き交渉術」無料相談付き


まとめ

最後にマンション購入にあたっての注意点をまとめてみました。

 

  • 売買契約を行ったあとは、クーリングオフはできないため、契約の解除をしても手付金は返還されません
  • ホームページやパンフレット、モデルルームは宣伝ツールであるので冷静に見る
  • 最寄駅から徒歩何分の表示は鵜呑みにしないこと
  • 駅から遠いマンションはできるだけ避けること
  • 買い物が不便かどうか購入前に確認すること
  • マンションの資産価値に注意して購入すること
  • 修繕積立金は確定金額ではありません
  • 大手だからといっても欠陥マンションはある

 

以上「マンション購入する前に知っておきたい8つの注意点」でした。
あわせてこちらのマンション購入で知っておきたい「頭金」や親からの贈与のこともご覧ください。
マンション購入で知っておきたいことパート2

 

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