住宅ローンの借り換えとは、現在返済中の住宅ローンを一括返済するために別の金融機関の住宅ローンを借りることをいいます。
高い金利で借りている方は低い金利に借り換えることで返済額を削減することができます。
しかしながら誰しもが借り換えすればそうなるわけではありません。金利差、残りの返済期間、残高などが関係してくるからです。

一般的には、借換え効果があるのは、「金利差1%以上、残りの返済期間10年以上、ローン残高1000万円以上」の3つに該当すれば効果があると言われています。
今や2016年に日銀が打ち出したゼロ金利政策によって史上最低の金利状況になっていますから住宅ローン借り換えを考えている方のみならずこれから借りる方にとっても大きなプレゼントがもらえるチャンスともいえます。詳細は本文にて解説します。

借換え手続のおおまかな流れ

例えば、現在A銀行の住宅ローンを返済中でB銀行で借りるとするならば、

1、A銀行に残りの住宅ローンの金額を確認をする。

2、B銀行に住宅ローン仮審査を申し込む。

3、仮審査でOKなら団体信用生命保険に申し込む。

4、正式審査に申し込む。

5、住宅ローンの契約手続を行う。

6、B銀行から借入れた住宅ローンでA銀行に残っている住宅ローンを全額返済する。

7、毎月B銀行に返済していく。

このような流れになります。

やはり気になるのは、借り換え手数料ではないでしょうか。
確かに手数料や他の諸費用もかかりますが、それ以上に総返済額を大きく減らせるなどのメリットが享受できるのであればチャレンジしてみるべきかと思います。

ただし、借り換えるといってもすんなりといかない場合がでてきます。そこで、そのあたりの肝となる「審査」についての注意点や検討すべき項目として銀行の手数料、その他の諸費用などについて取りあげています。

 

2017/03/02 16:46:02

1、借り換え手数料は銀行によって違う

借り換えで確認すべき項目や検討すべき項目はいくつかありますが、まずは借り換え手数料についてお伝えします。

住宅ローン手数料のタイプ

新規で借りる方も借り換えの方も手数料は銀行によって次のようなタイプに分かれています。
  • 定額型
  • 定率型
  • 定額と定立型のどちらかが選択できる

定額と定率の違いとは?
定額型とは融資額にかかわらず一定の手数料になります。
定額型と定率型のどちらかが選択できる場合には、定額型は手数料自体は安いですが、定率型よりも融資金利が高めに設定されています。

定率型の手数料は融資金額によって違ってきますが、最低限の手数料は決められていますから定額型よりも少なくなることはありません。
また定額型でも融資事務手数料として支払うローンと保証会社事務手数料として支払うローンに分かれています。保証会社事務手数料となっているローンでは、別途保証料が必要になります。

手数料だけをみれば定額型が選択肢となりますが、先に述べましたように別途保証料が必要になったり、融資金利が異なってきますので、返済総額で比較してみる必要があります。

主な銀行でどのような手数料タイプを扱っているのか、またどのような手数料になっているのか下の表に示しましたのでご覧ください。

主な銀行の住宅ローン手数料の比較

≪平成29年3月1日現在≫
枠内の背景色がピンクの銀行はネット銀行です。

銀行名

銀行住宅ローン手数料

フラット35手数料※1

定率

定額

定率

定額

住信SBIネット銀行

2.16%

 -

2.16%

- 

イオン銀行

2.16%

108,000円

0.756~1.296%

54,000円

ソニー銀行

2.16%

43,200円

楽天銀行

324,000円

0.972%

(最低額162,000円)

じぶん銀行

2.16%

みずほ銀行

32,400円※2

1.026~1.404%

32,400円

三菱東京UFJ銀行

32,400円※2

りそな銀行

32,400円※2

1.62%

21,600円

三井住友銀行

32,400円※2

32,400円

※1 フラット35の手数料は、手数料引き下げ条件を適用した場合の率や金額を表示しています。
※2 保証会社に支払う事務手数料になります。また別途保証料が必要です。

2、借り換え諸費用の目安と違い

先ほどの借り換え手数料は、諸費用の一部です。他にも諸費用がありますのでこの点についてみてみましょう。

ローン金額に占める諸費用の割合は、手数料や保証料が多くを占めますので、これらによってだいぶ変わってきてしまいます。
手数料を含めた諸費用の目安としては、定額型なら住宅ローン金額のおおよそ1%。定額型でも保証料がある場合と定率型では2.5~3%前後になります。

諸費用一覧

借換えにかかる諸費用の一覧です。
  • 融資事務手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
融資事務手数料については上記の項目をご確認いただくとして、他の費用について説明します。

印紙税
金銭消費貸借契約書に貼付します。
借入金額500万円超 1,000万円以下1万円、1,000万円超5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超 8,000万円以下6万円となっています。
※≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンでは、住宅ローンの契約手続きがWEBサイトから可能です。そのため契約書の署名や捺印が不要となるため印紙代がかかりません。

登録免許税
借換えについての登録免許税は抵当権抹消と新たな住宅ローンのために設定時にかかる税金があります。抵当権抹消は1件につき1,000円です。

一般的に土地と建物になりますので2件になります。抵当権設定登録免許税は借入金額の0.4%です。3,000万円の融資なら12万円になります。※借換えには軽減措置はありません。

司法書士への報酬
抵当権の抹消と設定がありますので、その司法書士への報酬になります。約6万円~10万円程度です。
ほとんどの銀行では指定された司法書士に依頼することが原則となっています。

イオン銀行とみずほ銀行で諸費用を比較してみました

借換えのための融資額3,000万円で試算してみました。ここでは諸費用のみの比較ですので毎月の返済額や総返済額は掲示していません。

イオン銀行の諸費用
イオン銀行は手数料が定率型(下図の左側)では諸費用合計が約 868,000円、定額型(下図の右側)は約 328,000円になります。イオン銀行には、保証料はありません。
イオン銀行手数料

みずほ銀行の諸費用
みずほ銀行は、保証料を一時払いとした場合の諸費用概算では、合計で758,350円でした。

≪クリックすると拡大します≫
みずほ銀行諸費用

 

 

3、住宅ローンの審査

手数料やその他の諸費用などについてみてきましたが、実際に借り換えができるかどうかは審査にかかっています。この審査にパスしないかぎり色々と思案しても絵に描いた餅にしかすぎません。では、審査方法や項目はどのようになっているのでしょうか。

 

審査方法は3タイプ

審査方法は、銀行によって以下の3つに分かれます。

 

  • スコアリング方式を中心
  • 一部スコアリング方式
  • スコアリング方式は使用していない

スコアリング方式とは、年収や返済負担率、勤続年数等の審査項目ごとに点数をつけその合計点によって融資の可否を決定する方式をいいます。

 

国土交通省の「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」によりますと、平成 27 年度調査では、「スコアリング方式では審査を行っていない」(59.7%)と回答していますから残りの約40%の金融機関では採用していることになります。

 

新規と借り換えでは審査度合いが異なる

新規での借入と借り換えでは審査の度合いが異なってきます。
というのも、戸建てやマンションを購入したときは、まだ新しいので住宅ローン借入額に対して建物の評価額は同程度となっていますが、以降は年々担保となる物件の評価額が下がってくるからです。1年に20%程度の減少といわれています。

 

住宅ローンも毎年20%ずつ減少していけば同じですが、住宅ローンは借入期間は20年以上としているのが普通なので繰上げ返済をするか、借入時に頭金を20%以上入れていなければ追いつきません。

 

そのため、「借り換えの住宅ローン金額>担保評価額」となりますから、新規の住宅ローンよりも審査は厳しくなるのです。

 

ただし、担保評価額の200%や300%(りそな銀行)まで見てくれるところもありますので、「借り換えの住宅ローン金額>担保評価額」となっていても借り換えができないわけではありません。

 

審査で重要視される項目

銀行によって重要視する項目の順位は多少異なります。また審査項目の重要度は、一定期間ごとに入れ替わります。
出典:国土交通省の「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

  • 完済時年齢 99.3%
  • 健康状態 98.4%
  • 担保評価額 97.8%
  • 借入時年齢 97.5%
  • 勤続年数 96.4%
  • 年収 95.6%
  • 連帯保証 92.6%
  • 金融機関の営業エリア 92.4%
  • 融資可能額(融資率)購入の場合 90.7%
  • 融資可能額(融資率)借換えの場合 88.4%
  • 返済負担率 87.4%

返済負担率は、前年は96.6%の銀行が重視していましたが、87.4%に減少しています。
その他の審査項目については図でご確認ください。

 

クリックすると拡大できます。
住宅ローン審査項目
出典:国土交通省の「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」

 

完済時年齢
一般的には、完済時の年齢は満80歳になる誕生日の前日までとなっています。

 

健康状態
仮審査では健康状態は関係ありませんが、本審査では、健康状態、すなわち団体信用生命保険に加入できるかどうかがカギとなります。

 

団体信用生命保険に加入できなければ借換えはしたくてもできません。ただしフラット35については任意加入となっていますので借換えができないわけではありません。

 

借入時年齢
通常は、借入時の年齢は満20歳以上となっています。

 

勤続年数
下記のように銀行ごとで異なっています。

  • 新生銀行:連続した就業2年以上
  • イオン銀行:勤続半年以上
  • ソニー銀行:条件は定めていない
  • 住信SBIネット銀行:条件は定めていない

 

年収

    年収要件も銀行によって異なります。

  • 新生銀行:正社員または契約社員は、税込年収が300万円以上、自営業は平均300万円以上の所得(経費控除後の金額)
  • イオン銀行:給与所得者ならびに会社経営者は前年度の年収(自営業の人は申告所得)が400万円以上、個人事業主は前年度所得が100万円以上
  • ソニー銀行:前年度の年収(自営業の人は申告所得)が400万円以上である人
  • 住信SBIネット銀行:条件は定めていない

 

個人信用情報を確認しておく

住宅ローンを借入れたあとに他のローンから借り入れたことがありませんか。
たとえば、マイカーローンやソーラー発電のローンなど。これらによって返済負担率がオーバーして借り換えができない場合がでてきます。

 

また、消費者ローンから借り入れている、過去5年以内にクレジットカード払いの返済を遅延させてしまったとかがあると借り換えはできないと考えたほうがいいです。

 

これらは、すべて個人信用情報機関に登録がされていますから隠しようがありません。
もしも不安なら借り換えを申し込む前に自分の情報がどうなっているのか信用情報機関に確認しておきましょう。有料です。
詳しくはこちらの住宅ローンは信用情報が大事をご覧ください。

4、繰上げ返済手数料の違い

借り換え前の住宅ローンと借り換え後の住宅ローンでは、繰上げ返済手数料も異なっている場合がありますので確認しておきたいところです。

繰上げ返済には「一部繰上げ返済と全額繰上返済(完済)」がありますが、主な銀行で比較してみました。
平成29年3月1日時点

ローン種類・銀行名

一部繰上げ最低金額

一部繰上げ返済手数料

全額繰上げ返済手数料

フラット35

100万円以上(インターネットサービスは10万円以上)

無料

無料

住信SBIネット銀行

1円位以上

無料

変動金利型は無料、固定金利特約期間中は32,400円(税込み)

新生銀行

1円以上

無料

無料※1

楽天銀行

100万円以上

無料

無料

イオン銀行

1万円以上

無料

54,000円(税込み)

じぶん銀行

1円以上

無料

変動金利型は無料、固定金利適用中は32,400円

りそな銀行

1万円以上※3

無料(インターネットサービス)

変動金利10,800円 固定金利選択型期間中32,400円

三井住友銀行

1円以上※2

無料(インターネットサービス)

5,400円(インターネットサービス)

三菱東京UFJ 

1円以上※2

無料(インターネットサービス)

 16,200円(インターネット)


※1 借り入れ日から5年以内に完済となった場合(団体信用生命保険もしくは団体信用介護保障保険の保険事故に伴う完済、または担保物件の売却に伴う完済を除く)は、繰上返済手数料として完済時に16万2,000円(消費税込み)かかります。
※2 1円以上は、返済額軽減型の場合です。期間短縮型は毎月の返済額以上になります。
※3 1万円以上は、返済額軽減型の場合です。期間短縮型は毎月の返済額以上になります。

5、変動金利型の住宅ローンはどこでも同じではない

変動金利型ローンで借りているという方が、他の銀行へ借り換える際に変動金利型を選択するとした場合。また固定金利から変動金利に借り換える場合には注意点がありますのでご紹介します。

具体的には、従来型の変動金利型ローンは、「5年ルール」と「125%ルール」というものがあります。しかし一部のネット銀行ではこのルール適用がありません。
そのため金利が上昇した場合に返済額がいきなりアップすることも考慮しておく必要があります。

5年ルール、125%ルールとは

変動金利型ローンは、年2回金利の見直しがあります。
前年の10月とその年の4月の金利水準をもとに新たな金利が適用されています。
しかしながら金利が変わっても5年間は返済額が変わらないというのが「5年ルール」になります。

 

なぜ適用金利が変わっているのに返済額が変わらないの?

 

それは、たとえば金利が上がっても返済額は変わらないのは、元金の返済額を少なくし、その分を利息に回すことで調整するからです。
ですので、通帳に印字された返済額は同じでもこのように内訳が変わってくるため見た目は同じでも元金の減り具合が違ってくることになります。これが5年ルールです。

6年目から次の5年間は、ローン残高、新たな適用金利、残りの返済回数という3条件によって計算しなおされます。



 

それでは125%ルールとは?

 

125%ルールとは、金利が高騰して次の5年間の月々返済額が大幅にあがってしまうことも予想でできます。例えば月々8万円返済していた方が、12万円にもなってしまったら返済できなくなってくることが予想されます。
そこで、セーフティーネットとして、どんなに返済額増えても直前の返済額の125%=1.25倍までを上限としますというのが125%ルールです。先ほどの例でしたら月々8万円の返済なら10万円が限度になります。


 

例えば5年間の中でどんどん金利が上がると元金はどうなってしまうの?

 

この場合でも先ほどの5年ルールが適用されるので返済額は変わりませんが、元金に回る金額が0円、もしくはまったく不足してしまうこともあります。
つまり、こういう状態になると毎月の返済額は利息だけにあてられますが、それでも足りず未払い利息が発生することになりますので、それが毎月積み重なっていきますから元金はどんどん増えてしまうことになります。毎月返済してもちっとも減らない状態です。

未払い利息には利息がかかりませんが、6年目以降は、未払い利息は元金に組込まれますから利息が発生してくることになります。これが変動型金利ローンのデメリットです。



ルール適用のない変動金利型ローンとは

変動金利型ローンでも5年ルールや125%ルールの適用がない銀行があります。これらのルールはないため半年ごとに返済額が変わってきます。

《5年・125%ルール適用のない銀行》
  • ソニー銀行
  • 新生銀行
  • イオン銀行
5年ルールがあれば金利がアップしても返済額が増えることはありませんし、その後も125%ルールにより1.25倍までしか増えませんが、あくまで先延ばしになるだけですので、債務者(借りている側)が得するものではありません。

※ネット銀行の中でも、住信SBIネット銀行、楽天銀行、じぶん銀行などは5年ルールや125%ルール適用があります。

6、借り換えのメリットとデメリット

借り換えには、メリットとデメリットがありますので、この点についてです。

メリット

 

借り換えにはどんなメリットがありますか?

 

    主に以下のようなメリットがあります。
  • 毎月の返済額を削減することができる。
  • 返済総額を削減することができる。
  • 借り換え時に返済期間を短くして借りることで返済総額を削減することができる。
  • 団体信用生命保険に加えて、がんガン保障、三大疾病、8疾病保障付きなどの団体信用生命保険に加入することができる。
  • 変動金利型からフラット35などの長期固定金利型に変えることで金利高騰の不安を無くすことができる
  • 他行宛の振込手数料を無料にすることができる(借り換え先の銀行による)
  • コンビニATMでの引出し手数料を無料にすることができる(借り換え先の銀行による)


デメリット


 

デメリットはどのようなものがありますか?

 

些細なことまでデメリットとして取りあげてみました。
  • 同じ銀行では借り換えはできない。
  • 借り換えシミュレーションしてみるが得するのか確信が持てないで悩む。
  • 手数料や登録免許税などの諸費用がかかる。
  • 借り換え先の銀行によっては再度保証料を支払う。
  • 一時払いで支払っている保証料は残りの期間分にみあった金額が返還されない。
  • 事務手続きの手間や時間がかかる。
  • どこの銀行の住宅ローンにするのか悩む。
  • どのタイプのローンに借り換えしたらいいのか悩む。(変動金利型、固定金利選択型、フラット35など)
  • 仮審査はOKになったが本審査で落ちて悩む。
  • 団体信用生命保険に契約できなくて悩む。
  • 借り換え先の銀行口座を作成するため口座が増える。
  • 勤務先に給料振込先の変更を伝える、もしくは給料を分割して振込んでもらうよう伝える必要がある。
  • どこに借り換え相談していいのかわからず悩む。
  • 借り入れ日当日は、現在の借入れ金融機関で抵当権等抹消書類を司法書士に渡すため待ち合わする必要がある。

このようなデメリットがありますが、返済総額を大きく削減することができるならば確実な資産運用と思ってチャレンジしてみてはいかがでしょうか。

おすすめの住宅ローンは、印紙税0円、8疾病付団体信用生命保険無料、女性はガン診断給付金特約が無料、保証料0円、他行口座からの資金移動手数料0円の≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンです。

7、まとめ

最後にまとめます。

借り換えには手数料がかかりますが、銀行によって異なり、3タイプになります。
  • 定額型
  • 定率型
  • 定額と定立型のどちらかが選択できる

手数料を含めた諸費用の目安としては、定額型なら住宅ローン金額のおおよそ1%。定額型でも保証料がある場合と定率型では2.5~3%前後になります。

諸費用の内訳としては、
  • 融資事務手数料
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
があります。

借り換え審査については、一般的にはローン残高と比較するとそれ以上に担保評価が下がっているため厳しくなります。ただし、担保評価額の200%や300%(りそな銀行)まで見てくれるところもありますので、「借り換えの住宅ローン金額>担保評価額」となっていても借り換えができないわけではありません。

借り換えにはメリット、デメリットがありますので、確認の上、行動してください。
以上、「住宅ローン借り換え手数料(費用)と審査などの注意点とメリット・デメリットとは」でした。